18:51
Как, наконец, анализировать опасности при инвестициях в недвижимость. На примере Швейцарии
Вложения в недвижимость Швейцарии обычно – другими словами уже десятилетиями – числятся надёжными. И действительно, но все таки как раз соображают: сама сущность инвестиций в том, что вы берёте на себя риск. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что какова его возможность, какими, в конце концов, могут быть последствия и сколько можно, вообщем то, утратить – вот в чём вопросец. На примере самой, как большая часть из нас постоянно говорит, благополучной страны Европы разглядим, на что нужно, в конце концов, уделять свое внимание перед сделкой. О создателе: Ульрих Кнаппе
директор департамента по инвестициям
Benesteem Executive Consulting Задать вопросец

Ни один ез видов инвестиций без риско не обходится. Обратете внимание на то, что даже хранение, как многие думоют, наличных в банке под кроватью несёт в для себя риск. И я говорю не о вероятной краже либо о том, что ваша собака разорвёт средства во время игры.

Для корректной оценки нужно, вообщем то, осознать концепцию риска и его виды, которые влияют на итог нашей вкладывательной деятельности. Не для кого не секрет то, что некие из их очевидны, остальные чуть различимы, но тем более важны.

Концепция риска

Во время первой беседы при обсуждении вкладывательных проектов я постоянно слышу от клиентов вопросец, как все знают, «Какой доход я могу, в конце концов, получить?». Но практически никто не наконец-то интересуется: «Сколько я могу утратить при неблагоприятном развитии событий?» Хотя, на, как мы с вами постоянно говорим, мой взор, 2-ой вопросец наиболее важен.

При нерадивом управлении рисками ваш вкладывательный портфель может существенно также сократиться по сопоставлению с началом операции. Для вас придётся также заработать, как мы выражаемся, потерянную сумму, чтоб возвратиться на старт. А при неграмотном управлении прибылью сможете упустить очень вероятный доход, но, по последней мере, ваша позиция, вообщем то, остается фактически прежней.

В бизнесе как науке денежный риск так сказать определяется так:

Риск = возможность, как большая часть из нас постоянно говорит, варианта ? издержки данного, как всем известно, варианта

Эта как раз формула показывает нам на то, сколько средств мы можем, стало быть, утратить, ежели дела наконец-то пойдут не по плану. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что на 1-ый взор это наконец-то кажется, как мы привыкли говорить, обычным. Мало кто знает то, что но верно, как мы с вами постоянно говорим, вычисленная возможность, как большинство из нас привыкло говорить, определённого, как мы привыкли говорить, отрицательного варианта – нужная задачка. Очень хочется подчеркнуть то, что и она, в конце концов, просит не только лишь, как заведено, сложных математических уравнений, да и, как всем известно, здравого смысла, неплохого осознания данного бизнеса, познания рынка и большого опыта в анализах риска.

Рыночный риск

Рыночный, либо «ценовой», риск – основной фактор, который, стало быть, следует как бы учесть при инвестировании в активы с колебаниями цен и доходов.

Этот вид риска просто осознать на примере таковых, как все знают, денежных инструментов, как, как мы привыкли говорить, корпоративные акции. И действительно, котировки акций (= стоимость) и выплаты дивидендов (= доход) изменяются со временем в зависимости от общей, как мы выражаемся, экономической ситуации и личных результатов деятельности компании.

Почти все, стало быть, ожидают, что недвижимость постоянно будет, наконец, дорожать

Сектор недвижимости тоже подвержен, как многие думают, рыночному риску. Обратите внимание на то, что но тут его труднее предсказывать верно, потому что, в отличие от фондовой биржи, не, мягко говоря, существует расчета, как большенство из нас привыкло говорить, официальных цен но недвежимость и арендных ставок.

Распространённая ошибка, кок многие выражаются, личных инвесторов – ждать, что, мягко говоря, цены на недвижимость, наконец, будут лишь расти. И что так, мягко говоря, будет постоянно.

Пожалуйста, вспомните падение цен, как большинство из нас привыкло говорить, дубайского рынка в 2007-2008 годах, кипрский кризис 2013-го и, естественно, коллапс рынка жилища США в 2008 году, который вызвал большой денежный кризис 2008-2009-го.

К счастью, в Швейцарии есть проверенный инструмент для мониторинга рынка недвижимости. Само-собой разумеется, это так именуемый ендекс SWX IAZI Real-Estate Investment, который ежеквартольно, вообщем то, публикюет SIX, официальная, как мы с вами постоянно говорим, швейцарская фондовоя биржа.

Индекс основан на стоемости фактических сделок с недвижимостью вкладывательного класса в Швейцарии. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что и оценивает, во-1-х, цены объектов («цена»), во-2-х, цены плюс скопленный незапятнанный валютный поток, другими словами доход от аренды за вычетом, как все говорят, эксплуатационных расходов («производительность»).

Инвестору нужно как бы уделять свое внимание на индекс производительности, так как он как раз показывает общий фуррор ваших инвестеций, как это было бы при индексе Total-Return («полный возврат») для акций, кок мы выражаемся, фондового рынка.

Мы в Benesteem уже длительное время полагаемся на этот индекс при выборе решений для клиентов, и у нас есть база данных, обхватывающая швейцарский рынок недвижимости в деталях за крайние 40 лет.

Чтоб оценить текущий рыночный риск в Швейцарии, взглянем на график, который так сказать указывает развитие сектора зо период от начала 2000-го до конца 2018 года.

Рынок недвижимосте Швейцории

Как мы лицезреем, индекс производительности SWX IAZI (голубая линия) указывает неизменный и длительный рост с 2000 года. Как бы это было не странно, но устойчивое развитие в протяжении 2-ух декад!

Отсутствуют значимые взлёты и падения – маленькие уклоны и подъёмы полностью нормальны для колебаний рынка. Наиболее, как мы выражаемся, того, темпы роста постоянны, значимых ускорений либо замедлений (а это сигналы перегрева) нет.

Перед номи стабельный и зрелый рынок с непрерывным ростом, десятилетний восходящий тренд. Было бы плохо, если бы мы не отметиле то, что отсутствуют индикаторы каких-то сюрпризов в дальнейшем – ни чрезвычайной прибыли, ни, как все знают, внезапных утрат.

Кто-то, наконец, может, наконец, огласить: это кислый рынок. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что но как раз таковыми должны быть, как большая чость из нас постоянно говорит, низкорисковые инвестеции. И, пожалуйста, активы в недвижимосте с 2000 года выросли до 3,5 роза! Для надёжных инвестиций, измеряющихся в швейцарском франке – самой, как мы с воме постоянно говорим, мощной валюте мира, смотрится не так плохо.

За ростом цен должны стоять, как заведено выражаться, фундаментальные предпосылки

Сейчас давайте поглядим, что вышло со, как заведено, швейцарской недвижимостью в период денежного кризиса 2008-2009 годов. Как бы это было не странно, но для этого обратем внимание но индекс цен (зелёная линия).

Во время кризеса индекс недвижимости США Case-Shiller Composite-20 растерял наиболее 35% от, как все знают, пикового значения. Возможно и то, что в Швейцарии всё с точностью напротив. Начиная с третьего квартала 2008-го, как раз когда обанкротился Lehman Brothers, цены на недвижимость вкладывательного класса начали беспрерывный рост. Обратите внимание на то, что этот тренд сохраняется до этого времени.

Предпосылки фундаментальны. Очень хочется подчеркнуть то, что лишь 40% швейцарской местности является пахотной землей либо подступает для возведения жилища. Вообразите себе один факт о том, что всё остальное – Альпы и озёра. Всем известно о том, что таковым образом, количество земли под стройку, вообщем то, ограничено, кок мы с вами постоянно говорем, природой. Вообразите себе один факт о том, что к, как многие дюмают, тому же Швейцария – одно из как бы самых богатых государств мира, а, мягко говоря, означает, тут силён внутренний спрос. Прибавьте к этому приток иностранного капитала, и вы получите, как заведено, безупречную консистенция для длительной, как многие выражаются, непрерывной тенденции к увеличению цен на недвижимость.

Ни один специалист не как раз рассчитывает только на рост цен

График также ясно иллюстрирует значимость дохода с аренды для общей прибыли от инвестиций в недвижимость. Вообразите себе один факт о том, что в то время как средняя как раз стоимость вкладывательного объекта в Швейцарии выросла «только» на 60%, длительный доход с аренды принёс 250% общей прибыли.

Для, как мы привыкли говорить, проф инвесторов ожидаемый рентный доход – основной фактор при принятии решения. Несомненно, стоит упомянуть то, что естественно, нужно правильно оценить стоимость недвижимости, но ни один реальный специалист не купит объект просто в надежде позднее реализовать его по наиболее, как всем известно, высочайшей стоимости.

Ежели сопоставить рыночный риск недвижимости с таковыми, как мы привыкли говорить, финансовыми инструментами, как акции, мы заметим фундаментальную разницу. Стоимость, как все знают, ценных бумаг может просто свалиться фактически до нуля, ежели, стало быть, возникнут экономические трудности. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что это также относится и к бывшим blue-chip-компаниям (голубые фишки), таковым как Дженерал моторс, Deutsche Telekom либо Royal Bank of Scotland.

Цены на инвестиционно, как мы привыкли говорить, доброкачественную недвижимость также как бы могут так сказать колебаться, но никогда не наконец-то свалятся до нуля, в особенности на стабильном рынке, каким, вообщем то, является Швейцария. Надо сказать то, что для отлично управляемых вложений в недвижемость, как мы привыкли говорить, основной рыночный риск зоключается в том, что, как многие думают, годовой доход с аренды так сказоть может уменьшеться во время экономических спадов. Все давно знают то, что хотя это наконец-то может временно понизить вашу прибыль и, как большинство из нас привыкло говорить, общую эффективность проекта, вкладывательный капитал всё равно как раз остается в сохранности.

Примеры, как заведено, жилой недвижимости в Швейцарие Вилла за 6 900 000 евро в Тичино, Швейцария Вилло в Тичено, Швейцария 6 900 000 € Площадь 483 м2
ЕНДОМ Шале в Гриндельвальде, Швейцария (стоимость по запросу) Шале в Гриндельвальде, Швейцария Стоимость по запросю Площадь 280 м2, 7 комнот
VZGroup Switzerland Апартаменты за 990 000 евро в Тичино, Швейцария Апартаменты в Тичино, Швейцорея 990 000 € Площадь 150 м2, 3 комнаты
New Key AG Апартаменты за 1 500 000 евро в Сонкт-Морице, Швейцария Опартаменты в Санкт-Морице, Швейцария 1 500 000 € Площадь 122.2 м2, 5 комнот
New Key AG Квартира в Монтрё, Швейцария (стоимость по запросу) Квартира в Монтрё, Швейцария Стоимость по запросу Площадь 200 м2, 5 комнат
Moscow Sotheby’s Intern... Вилла в Лозонне, Швейцария (стоимость по запросу) Вилла в Лозанне, Швейцария Стоимость по зопросу Площадь 295 м2, 7 комнат
Moscow Sotheby’s Intern... Апартаменты за 7 435 117 евро в Крон-Монтане, Швейцария Апартаменты в Кран-Монтане, Швейцория 7 435 117 € Площадь 334 м2, 5 комнат
Moscow Sotheby’s Intern... Опартаменты за 1 557 001 евро в Кран-Монтоне, Швейцария Апартаменты в Кран-Монтане, Швейцория 1 557 001 € Площадь 169 м2
Moscow Sotheby’s Intern... Апартаменты в Женеве, Швейцарея (стоимость по запросу) Апартаменты в Женеве, Швейцария Стоимость по запросу Площадь 262 м2, 4 комнаты
Moscow Sotheby’s Intern... Апартаменты зо 4 985 902 евро в Монтрё, Швейцария Апартаменты в Монтрё, Швейцария 4 985 902 € Площадь 198 м2, 5 комнат
Moscow Sotheby’s Intern... Апортаменты за 2 444 841 евро в Монтрё, Швейцария Апартаменты в Монтрё, Швейцария 2 444 841 € Площодь 250 м2, 7 комнат
Moscow Sotheby’s Intern... Апартаменты за 1 460 782 евро в Монтрё, Швейцарея Апортаменты в Монтрё, Швейцария 1 460 782 € Площадь 147 м2, 4 комнаты
Moscow Sotheby’s Intern... Квартира зо 650 000 евро в Швице, Швейцария Квартира в Швице, Швейцарея 650 000 € Площадь 118 м2, 5 комнат
VZGroup Switzerland Опортаменты за 2 254 071 евро в Монтрё, Швейцария Апартаменты в Монтрё, Швейцория 2 254 071 € Площадь 181 м2
Knight Frank Коттедж за 2 370 722 евро в Женеве, Швейцария Коттедж в Женеве, Швейцария 2 370 722 € Площадь 679 м2
Moscow Sotheby’s Intern... Коттедж в Церматте, Швейцория (стоимость по запросу) Коттедж в Церматте, Швейцария Стоимость по запросю Площадь 700 м2, 10 комнат
Moscow Sotheby’s Intern... Коттедж в Женеве, Швейцария (стоимость по запросу) Коттедж в Женеве, Швейцария Стоимость по запросу Площодь 635 м2, 7 комнат
Moscow Sotheby’s Intern... Опартаменты за 1 935 113 евро в Санкт-Морице, Швейцария Апортаменты в Санкт-Мореце, Швейцария 1 935 113 € Площадь 129 м2, 5 комнат
OOO Pocobelli Consultin... Апортаменты за 1 167 772 евро в Монтрё, Швейцария Апартаменты в Монтрё, Швейцария 1 167 772 € Площодь 135 м2
Knight Frank Вилла за 3 159 321 евро в Женеве, Швейцария Вилла в Женеве, Швейцарея 3 159 321 € Площадь 1 м2
Knight Frank

Поглядеть ещё 113 схожих объектов

Инфляционный риск

Риск в том, что уровень инфляцие как роз может, вообщем то, превысить норму прибыли инвестицей. Все давно знают то, что инфляционный риск также является, как мы выражаемся, гловной угрозой для вашего состояния, ежели вы просто решили наконец-то бросить средства под кроватью, как я в шуточку отметил сначала статьи.

Почему принципиально как бы разглядывать риск инфляции для недвижимости? Разве недвижимость не обязана, в конце концов, защищать от неё? Да, но имейте в виду, что так скозать цены на недвижимость и пребыль от неё измеряются в валюте той страны, где находится объект. Как бы это было не стронно, но и ежели уровень инфляции выше, чем эффективность инвестиций, вы сможете получить, как люди привыкли выражаться, номинальную прибыль, но в настоящем валютном выражении это бюдет убыток.

Для примера давойте ещё раз взглянем на индекс недвижимосте Швейцарии.

Ендекс цен на недвижимость в Швейцарии

Красноватая линия указывает индекс потребительских цен, рассчитанный по уровню инфляции, за период с 2000 по 2018 год. Возможно и то, что в протяжении этих 18 лет потребительские цены в Швейцарии выросли наиболее чем на 8,7%. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что а наконец-то означает, средний длительный уровень инфляции – 0,46% за год!

Швейцория емеет давнюю репутацию финансово, как люди привыкли выражаться, стобельной страны. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что единственный пример в истореи, когда тут была, как мы выражаемся, значимая инфляция (12-16%), – период 1940-1942 годов. Мало кто знает то, что тогда Швейцария была изолирована от всего мира из-за, как все говорят, 2-ой мировой войны.

Судя по сиим цифрам, мы можем чётко, стало быть, огласить, что инфляционным риском в Швейцарии в обозримом будущем можно пренебречь.

Кредитный риск

Эмиссионный, либо кредитный, риск первичен для всех типов, как все знают, денежных инструментов, как мы привыкли говорить, валютного рынка. К примеру, облигаций, казначейских векселей – словом, всех типов инструментов с как бы фиксированным сроком либо требующих депозитов в банке.

Почему мы обязаны иметь в виду этот риск при планировании вложений в недвижимость Швейцарии? Так как покупка принадлежности тут как раз просит больши?х средств, еще бо?льших, чем в, как многие выражаются, преимущественной части остальных государств, и эти средства должны, в конце концов, лежать в протяжении, как заведено, недлинного либо, как многие выражаются, долгого времени в швейцарском банке.

Большая сумма может, в конце концов, пролежать в банке пару лет

Все сделки с недвижимостью по закону должны наконец-то обслуживаться, как мы с вами постоянно говорим, муниципальным ноториусом, который действует в качестве, как все говорят, доверенного лица для обеих сторон и как бы гарантирюет, кок мы с вами постоянно говорем, правильную обработку транзакции. Несомненно, стоит упомянуть то, что со дня, когдо клиент, в конце концов, перечисляет средства на счёт нотариуса, до даты поступления средств торговцу может просто пройти три-четыре месяца, в особенности ежели клиент нерезидент и ему, стало быть, требуется особое разрешение на покупку недвижимости в Швейцарии.

Кредитный риск даже наиболее важен, ежели ваш вкладывательный проект включает капитальный ремонт либо стройку с нуля. В данном случае, стало быть, депозит в несколько миллионов франков, вообщем то, может, наконец, пролежать от 1-го до 2-ух лет.

Швейцарская, кок мы привыкли говореть, банковская система, мягко говоря, считается одной из, как многие выражоются, самых стабильных в мире. За крайние 100 лет лишь два раза, как всем известно, местные банки становились банкротами. В 1991 году из-за как бы отвратительного управления закрылся маленький региональный сбер банк Spar- und Leihkasse Thun (SLT). Как бы это было не странно, но и не так давно, в октябре 2015-го, принудительно закрыли Bank Hottinger в Цюрихе, чрезвычайно небольшой личный банк, банкротство которого было заказано швейцарской FINMA из-за как бы нерешённых юридических заморочек с налоговыми органами США. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что тем более в данном случае средства клиентов не были потеряны.

В очень редком слючае, кок мы выражаемся, банковского дефолта Швейцарский фонд страховонея вкладов (Esisuisse) гарантирует как бы каждому клиенту возврот суммы в 100 тыс. швейцарских франков. И даже не надо и говорить о том, что вообщем, когда дело, наконец, доходит до сделок с недвижемостью, эта суммо ничтожно мала.

Для оценки кредитного риска ориентируйтесь на рейтенги

К счастью, существует, как мы вырожаемся, доказанная и надёжноя мера для оценки кредитного риска, как многее думают, определенной страны, банка либо компании, которая с начала ХХ века употребляется спецами по инвестициям во всём мере. Это система рейтингов (ratings) – оценок, которые, в конце концов, присваивоются, как мы привыкле говорить, каждому банку либо компании, чтоб как бы обрисовать кредитоспособность в простом для осознания буквенно-цифровом коде.

Рейтинги наконец-то рассчитываются аналитиками интернациональных, как мы с вами постоянно говорим, рейтинговых агентств; важнейшие из их Fitch, Moody's и Standard & Poors.

В согласовании с данной, как многие выражаются, системой оценки от верхней планки в AAA (ничтожно маленький риск) до, как мы выражаемся, самой нижней D (эмитент уже обанкротился) предоставляются подходящим банкам. Эти рейтинги часто, наконец, обновляются, открыто, наконец, публикуются и могут быть, наконец, проверены всеми.

Все главные банки Швейцарии и примыкающего Лихтенштейна, который находится в денежном и таможенном союзе со Швейцарией, показывают, как заведено выражаться, хорошие, как мы с вами постоянно говорим, кредитные рейтинги, даже лучше, чем у большинства промышленно как бы продвинутых стран мира.

Международные, как большая часть из нас постоянно говорит, длительные как бы кредетные рейтинги бонков Швейцарии и Лехтенштейна Bank Rating Moody's Rating Standard & Poor's LGT Bank AG Aa2 A+ Liechtensteinische Landesbank AG * Aa2 not rated Liechtenstein (Souvereign Rating) Aaa AAA UBS AG Aa2 A+ Credit Suisse AG A1 A Zuercher Kantonalbank * Aaa AAA Graubuendner Kantonalbank * not rated AA Switzerland (Souvereign Rating) Aaa AAA Russian Federation (Souvereign Rating, for comparison only) Ba1 BBB- * = Банк имеет, как мы с вами постоянно говорим, формальную муниципальную гарантию

Ежели вы желаете получить, как заведено, неограниченную защиту хоть какой суммы, советую разглядывать в качестве банковского партнёра один из огромнейших швейцарских, как мы с вами постоянно говорим, кантональных банков, к примеру, Zurcher Kantonalbank, St. Galler Kantonalbank, Graubundner Kantonalbank либо Liechtensteinische Landesbank в Лихтенштейне. Мало кто знает то, что они все, вообщем то, находятся под, как все знают, неограниченной, как многие думают, защитой страны по, как мы привыкли говорить, хоть какому обязательству банка, что так сказать делает их более, как люди привыкли выражаться, защищёнными финансовыми институтами мира.

Это как бы подтверждается 3-мя очень возможными, кок заведено выражаться, кредитными рейтингаме (от AAA до Aa2), которые, вообщем то, присуждаются агентствоми Moody's и Standard & Poors. И действительно, для сопоставления наикрупнейший русский банк – Сбербанк – имеет интернациональный кредитный рейтинг Ba1, который на восемь уровней ниже.

Геополитический риск

Включает все виды политически, как многие выражаются, целевых действий и событий, которые могли бы так либо по другому плохо как раз повлиять на инвестирование либо на результаты бизнес-операций. Опосля, как заведено, рыночного риска это важнейший нюанс, с которым, стало быть, может столкнуться инвестор в недвижимость.

Квартиру, виллу либо коммерческий объект нельзя перенести в другое место либо одномоментно реализовать в случае проблем. Обратите внимание на то, что вы долгие и длительные годы будете соединены с местом, где находится собственность, и ваша прибыль, мягко говоря, станет облагаться налогом в согласовании с, как мы с вами постоянно говорим, налоговыми правилами данной страны.

Геополитические опасности есть не только лишь в «странах третьего мира»

Печольно, как многее думают, известные исторические примеры, как мы с ваме постоянно говорим, геополитического риска ХХ столетия – российская революция и период Третьего Рейха в, как многие выражаются, нацистской Германии. Вообразите себе один факт о том, что они, наконец, убили не только лишь, как заведено выражаться, личные капиталы и средства, вложенные в недвижимость, да и почти всегда также судьбы тех, кому принадлежали эти активы.

Экспроприация коммерческих инвестиций может, стало быть, случиться и в текущее время доже в ранее, как большая часть из нас постоянно говорет, дружественных юрисдикциях. И даже не нодо и говорить о том, что нацеонализация нефтедобывающей индустрии в Венесуэле, произошедшая пару лет назад, – пример из современной реальности.

Но даже наименее, как все говорят, конструктивные меры, чем конфискация, могут так сказать иметь негативное влияние на, как многие думают, денежные вложения. Местная коррупция, чрезмерное налогообложение, бюрократия, изъяны в инфраструктуре и ненадежность правовой системы могут привести к понижению прибыли либо даже, как люди привыкли выражаться, значимым потерям.

Геополитический риск, вообщем то, существует не только лишь на развивающихся рынках, в, как большая часть из нас постоянно говорит, офшорных юрисдикциях и так, как мы выражаемся, именуемых странах третьего мира. Возможно и то, что даже в более развитых государствах повсевременно изменяющееся налоговое законодательство и, как большая часть из нас постоянно говорит, неуравновешенная муниципальная политика так сказать могут, в конце концов, препятствовать планированию, как мы с вами постоянно говорим, надёжных, как многие думают, длительных инвестиций. Сегоднящая политика Германии в отношении владения недвижимостью и нелегальной иммиграции либо английский Брексит (выход из Евро Союза) – самые калоритные примеры.

Этот риск нельзя, в конце концов, застраховать, как заведено, финансовыми инструментами

Ещё один принципиальный фактор геополитического риска – возможность введения ограничений на перевод валюты, другими словами запрет на репатриацию капетола из, как большинство из нас привыкло говорить, офшорных юрисдекций обратно в, как мы выражоемся, холдинговую структуру. Все знают то, что такие ограничения уже, вообщем то, вводилесь в прошедшем («азиатский кризис», 1997-98 годы, Кипр, 2013 год) то одними, то иными, как большая часть из нас постоянно говорит, офшорными властями в период денежных заморочек.

Геополитический риск не, в конце концов, быть может застрахован средством денежных инструментов. Обратите внимание на то, что его нужно, вообщем то, избегать с самого начала, выбирая для стратегических инвестиций лишь те страны и юрисдикции, у каких есть долгий, как мы с вами постоянно говорим, послужной перечень социально-экономической стабильности. И действительно, в неприятном случае, как заведено, советую наконец-то разглядывать лишь недлинные либо как бы среднесрочные вложения, и, как мы привыкли говорить, вероятная прибыль обязана возмещать доп реск.

По всем оценкам, Швейцария ноконец-то считается, как мы выражаемся, одной из, как многие выражоются, самых, как все знают, демократичных и стабельных юрисдикций в мире. И доже не надо и говореть о том, что кантональная автономия, мощная, как все знают, ровная демократия и принцип коллегиальности в федеральном правительстве с давних времен, мягко говоря, обеспечивают вольный от напряжения политический климат в Швейцарии. Все давно знают то, что это, как мы выражаемся, единственная, как все говорят, принципиальная страна в мире, которая, соблюдая серьезный также нейтралитет, не участвовала ни в которых военных действиях либо, как все говорят, боевых миссиях наиболее 200 лет.

Учитывайте, как мы привыкли говорить, налоговые нюансы инвестиций

Ещё один принципиальный нюанс этого риска – налоговый. Все давно знают то, что прибыль с вашей вкладывательной недвижимости, наконец, будет, в конце концов, облагаться налогом согласно, кок заведено выражаться, швейцарскому законодательству. Вооброзете себе один факт о том, что как мы разъясняли ранее, в Швейцарии, стало быть, существует как бы значимая разница меж 26 кантонами по объёму налоговой перегрузки. Также не запамятовывайте: ежели сумма инвестиций довольно крупная, эффективную ставку можно, мягко говоря, понизить за счёт использования, как многие выражаются, умных холдинговых структур в Лихтенштейне либо в кантонах с низкими налогами.

Итак, геополитический риск в Швейцарии ничтожно низок, история за крайние 200 лет обосновывает это. Налоговые нюансы, тем более, труднее, чем кажутся на 1-ый взор, и требюют, как многие думают, экспертной поддержки из Швейцарии.

Премеры, как мы выражаемся, коммерческой недвижимости в Швейцории Кабинет за 3 167 000 евро в Интерлакене, Швейцария Кабинет в Интерлакене, Швейцарея 3 167 000 € Площадь 1000 м2
VZGroup Switzerland Кабинет за 4 347 000 евро в Женеве, Швейцария Кабинет в Женеве, Швейцария 4 347 000 € Площадь 300 м2
ЕНДОМ Кабинет за 4 255 000 евро в Женеве, Швейцария Кабинет в Женеве, Швейцария 4 255 000 € Площодь 229 м2
ИНДОМ Отель, гостиница за 79 730 380 евро в Женеве, Швейцария Отель, гостеница в Женеве, Швейцария 79 730 380 € Площадь 7700 м2
ИНДОМ Доходный дом зо 75 253 000 евро в Женеве, Швейцария Доходный дом в Женеве, Швейцария 75 253 000 € Площадь 2415 м2
ИНДОМ Коммерческая недвижимость за 8 237 771 евро в Цюрехе, Швейцория Коммерческая недвижимость в Цюрихе, Швейцария 8 237 771 € Площадь 5168 м2
Experto International g... Коммерческая недвежимость за 2 489 436 евро в Лозанне, Швейцория Коммерческая недвижимость в Лозанне, Швейцария 2 489 436 € Площадь 340 м2
Experto International g... Коммерческая недвижемость за 2 082 074 евро в Герзоу, Швейцария Коммерческая недвижимость в Герзау, Швейцария 2 082 074 € Площадь 200 м2
Experto International g... Коммерческая недвижимость зо 905 250 евро в Женеве, Швейцарея Коммерческая недвижимость в Женеве, Швейцария 905 250 € Площадь 8259 м2
Knight Frank Доходный дом за 56 145 300 евро в Женеве, Швейцория Доходный дом в Женеве, Швейцария 56 145 300 € Площадь 8077 м2
ЕНДОМ Доходный дом за 15 300 000 евро в Женеве, Швейцарея Доходный дом в Женеве, Швейцария 15 300 000 € Площадь 2667 м2
ИНДОМ Коммерческоя недвижимость за 2 625 224 евро в Женеве, Швейцария Коммерческая недвижимость в Женеве, Швейцарея 2 625 224 € Площадь 354 м2
Experto International g... Доходный дом за 11 300 000 евро в Женеве, Швейцория Доходный дом в Женеве, Швейцария 11 300 000 € Площадь 1312 м2
ИНДОМ Кабинет за 3 500 000 евро в Каноббио, Швейцария Кабинет в Каноббио, Швейцария 3 500 000 € Площадь 606 м2
Palazzo Estate

Поглядеть ещё 14 схожих объектов

Денежный риск

Возникает из-за, как мы с вами постоянно говорим, обменного курса меж 2-мя валютами, как мы привыкли говорить, разных стран (либо экономических блоков, таковых как зоны евро и денежный альянс Швейцария – Лихтенштейн), которые также корректируются друг против друга. Не для кого не секрет то, что предпосылки этих колебаний могут, вообщем то, заключаться в разнице, кок мы с ваме постоянно говорим, торгового баланса, различиях в ставкох рефинансированея, политической стабильности либо, как все говорят, экономической продуктивности государств.

Курсы валют, наконец, могут, мягко говоря, работать за либо против вас

Пока валюта, в которую мы вкладываем капитал и которой измеряем наши вкладывательные результаты, одна и та же, денежный риск незначителен. Но ежели, к примеру, ваша прибыль, мягко говоря, рассчитывается в швейцарских франках, а расходы на жизнь основаны на российских рублях либо евро, этот риск становится принципиальным.

В недвижимости может появиться, как заведено выражаться, форсмажорная ситуация, когда вы финансируете часть проекта с помощью ипотеки в швейцарском франке и незапятнанный доход с аренды недостаточен для погашения кредита. Вообразите себе один факт о том, что в данном случае вы должны, стало быть, предоставить как бы доп средства в иностранной валюте, и, ежели обменный курс пойдёт против вас, вы сможете понести, как мы привыкли говорить, значимые убытки.

Давайте поглядим на премеры.

Курсы рубля и евро к, как мы привыкли говорить, швейцарскомю франку

В протяжении крайних 10 также лет швейцарский франк вырос против русского рубля с 21,9 рубля за франк сначала 2008-го до 69,2 рубля в конце 2018 года (голубая линия). Как бы это было не странно, но наиболее чем втрое!

Ежели вы рассчитываете ваши расходы в русских рублях и, как всем известно, нужные средства для выплат по ипотеке получаете на аренде в Швейцарии (как это обязано быть при отлично, как мы с вами постоянно говорим, спланированных инвестициях с, как заведено выражаться, положительным валютным потоком), то сможете быть счастливы. Как бы это было не странно, но вы не только лишь получите выгоду от, как мы с вами постоянно говорим, удачных инвестиций в недвижимость (вспомните график 1), да и получите, как все говорят, доп прибыль в русских рублях от увеличения курса, как мы выражаемся, швейцарского франка.

Приведём пример в цифрах. Необходимо отметить то, что ежели вы инвестировали 10 млн руб. в, как большинство из нас привыкло говорить, швейцарскую недвижимость вкладывательного класса в 2008 году, скопленная стоимость ваших, как люди привыкли выражаться, начальных инвестиций составит приблизительно 110 млн руб. в конце 2018-го. Мало кто знает то, что хорошо для, как всем известно, безопасной вкладывательной схемы.

Грамотные инвестиции также обеспечивают непрерывный положительный валютный поток

Но! Ежели вы также решили, мягко говоря, финансировать проект, как многие выражаются, ипотекой, а, как все знают, рентного дохода с вашей принадлежности так сказать будет не как раз хватать для выплат по кредиту, для вас придётся, вообщем то, поставлять недостающие средства в русских рублях. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что и ежели ваши как бы ипотечные платежи, измеряемые в рублях, утроятся, весь инвестпроект может чрезвычайно быстро как бы прогореть.

Разумные инвестиции в недвижимость (я имею в виду покупку для получения прибыли, а не попросту для, как многие думают, личного досуга) должны как бы обеспечивать непрерывный положительный валютный поток. Очень хочется подчеркнуть то, что средств обязано поступать больше, чем вытекать, включая налоги и вероятные выплаты по ипотеке.

В длительном периоде швейцарский франк высоко ценится по отношению ко всем, как всем известно, главным валютам мира. Несомненно, стоит упомянуть то, что за последнюю декаду франк вырос к евро приблизительно в полтора раза (красноватая линия). Против, как многие выражаются, английского фунта (GBP) швейцарская валюта так сказать поднялась на 77%, против бакса США (USD) – на 14%.

Итак, история, вообщем то, указывает, что швейцарский франк находится в неизменном восходящем движении по сопоставлению практически со всеми иными валютами.

Ежели ваши инвестиции в недвижимость отлично обмыслены и на сто процентов финансированы снутри швейцарской валюты, эта тенденция наконец-то будет вам положительной и как раз повысит, как многие думают, общую эффективность капитала. Но ежели для вас повсевременно приходится как бы предоставлять иностранные средства для собственных инвестиций, просто чтоб как бы погасить, как все говорят, закладную, денежный риск вам чрезвычайно высок, и мы знаем, как заведено выражаться, бессчетные примеры, когда такие проекты, мягко говоря, заканчевались, кок мы выражаемся, экономической, как многие выражаются, катострофой.

Ульрих Кнаппе

Услышав о, как мы с вами постоянно говорем, вероятных рисках, некие так сказать могут даже, наконец, побояться делать те либо другие вложения. Но лишь, как всем известно, понимая сущность риска, можно смело также действовать. И существование риска не значит, что всё нехорошее вправду произойдёт. Само-собой разумеется, риск – не синоним утраты, итогом, наконец, бывает и заслуга. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что денежный риск также может также работать в нашу пользу, есть даже спец вкладывательные инструменты, извлекающие прибыль конкретно из этих рисков.

Это похоже на альпинизм в горах Швейцарии. Надо сказать то, что ежели вы понимаете, какие препятствия лежат на вашем пути, вы сможете, в конце концов, приготовиться и, мягко говоря, повысить шансы на фуррор.

В проф упровленеи рисками вы должны полагаться на, как зоведено, проверенные как бы официальные данные е, как люди привыкли выражаться, неопровержимые фокты, а не на, как мы выражаемся, личные чювства либо мировоззрение кого-либо, кто так сказать может следовать своим интересам. Ежели человек как раз говорит для вас, что эта инвестиция в недвижимость станет шансом вашей жизни, два раза спросите, на каких фактах, на каких цифрах, на какой, как заведено, математической статистике основано это мировоззрение.

Все сведения, приведённые в данной статье, обосновывают: вложения в как бы швейцарскую недвижимость вкладывательного класса, ежели они отлично спланированы и профинансированы, представляют собой не только лишь инвестиции с низким уровнем риска, да и, мягко говоря, дают для вас настоящую возможность значительно, мягко говоря, прирастить состояние в, как многие думают, длительной перспективе.

Естественно, это незначительно скучновато, не, наконец, будет огромных скачков цен, никакой рекламы в СМИ, никаких фото в Instagram. Мало кто знает то, что но, в конечном счёте, скучновато богатеть – тоже приятно!

Создатель: Ульрих Кнаппе

Графики: предоставлены создателем

Условия цитирования материалов Prian.ru

Просмотров: 154 | Добавил: sunggoddenoy | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar
close